Gezondheidsdorp Oostburg

In opdracht van de gemeente Sluis heeft het O-team een adviestraject voor de krimpregio West-Zeeuws-Vlaanderen opgestart om gebiedspartijen gezamenlijk te ondersteunen bij het vormgeven van een nieuw toekomstperspectief voor het dorp Oostburg. Hier dreigt de vergrijzing de volgende grote bedreiging te worden voor de regio en kan de opgave voor sloop/nieuwbouw van ZorgSaam een belangrijke eerste stap voor stedelijke transformatie zijn en een impuls voor de regionale economie betekenen.

22 januari 2020 – 6 maart 2020
Opdrachtgevers: gemeente Sluis

 

Onderzoeksthema's

Als O-Team zien we in dit momentum een bijzondere kans om beter te kijken naar de identiteit van het dorp als geheel en een uitgelezen kans om op gebiedsniveau en vanuit een gebiedsperspectief te kijken naar zaken als fysieke en programmatische verbindingen en het herpositioneren van zorgfuncties, waarbij het behoud en versterken van ZorgSaam in Oostburg een heel belangrijk aspect is. Dit heeft geleid tot een tweetal onderzoeksthema’s.

Thema Oostburg hét gezondheidsdorp
Voor het idee dat het O-team heeft om van Oostburg HET gezondheidsdorp van de regio te maken, zijn twee bureaus geselecteerd die met elkaar hebben samengewerkt. Een bureau dat buiten de kaders, innovatief en ruimtelijk denkt. En een bedrijf dat gespecialiseerd is in gezondheid, zorg en vastgoed. Deze samenwerking heeft geleid tot een realistisch, tot de verbeelding sprekend en wenkend toekomstperspectief met gezondheid als leidend thema en waarbij zorgen, leren, wonen, winkelen, besturen en recreëren in een herkenbaar profiel voor Oostburg zijn samengebracht.

De vraag was een helder en meeslepend dorpsprofiel voor het gezondheidsdorp Oostburg te maken dat heldere frisse ideeën dient te bevatten die implementeerbaar zijn en passen bij het DNA van de streek en uiteraard het dorp zelf.

De andere vraag binnen dit thema was om aan te geven welke nieuwe ideeën/ concepten op het gebied van gezondheid en zorg voor Oostburg interessant zijn, om te komen tot een uniek gezondheidsdorp. Uniek in de regio, maar ook voorbeeldstellend voor Nederland. 

Bureaus: NOHNIK ARCHITECTURE & LANDSCAPES – Jorrit Noordhuizen en IDBB Vastgoed BV – Bart Timmers

Thema Zorg als motor voor stedelijke transformatie
De geschetste nieuwbouw voor zorgfuncties van ZorgSaam worden in dit thematische onderzoek aan een quick scan voor het hele gebied onderworpen. Doel van dit onderzoek is dat deze nieuwbouw in een breder gebiedsperspectief wordt ingebed. Het betreffende bureau was gevraagd om een aantal krachtige ruimtelijke scenario’s voor deze schuifpuzzel van functies - die mogelijk kunnen worden geherpositioneerd - te schetsen. Rekening houdend met het feit dat grond bij uitruil/ herbestemming wel weer opbrengsten moet genereren.

Ontwerpbureau: DAT Architecten – Meggie Bessemans
 

Fase 1: Kick-off 22 januari 2020

De Burgerzaal van het gemeentehuis van Sluis diende als decor voor de kick-off van het project ‘Gezondheidsdorp Oostburg’. Ontwerpers, stakeholders en het O-team ontmoetten elkaar daar om met elkaar kennis te maken. Het O-team en de gemeente Sluis presenteerden de opgave van dit project. Vervolgens gingen de aanwezigen uiteen in groepen om de ontwerpers zoveel mogelijk te voeden met voor het onderzoek relevante informatie. Om de ontwerpers fysiek kennis te laten maken met het projectgebied werd de kick-off afgesloten met een wandeling. 

Fase 2: Spiegeldag 6 maart 2020

De opbrengst van de inventarisatie, het ontwerpen onderzoek door de bureaus en de workshop tijdens de spiegeldag worden hierna per deelverkenning samenvattend uiteengezet. De volledige verkenningen zijn terug te lezen in de rapportages van de bureaus welke terug te vinden zijn aan het eind van ieder deelverkenning.

Thema Oostburg hét gezondheidsdorp door NOHNIK en IDBB
Voor NOHNIK betekent gezond een plek waar je langer, gelukkiger en gezonder leeft. De ingrediënten hiervoor zijn bijvoorbeeld dat er gezond en lokaal voedsel wordt geteeld, het hechte samenlevingen zijn waar mensen met familie en vrienden samen eten, bezig blijven en ontspannen. Ook zijn het plekken met een historische geworteldheid, zijn ze vaak zelfvoorzienend en langzaamaan gegroeid (dus niet in een keer neergezet).

Het dorp wordt in de visie van NOHNIK met ingrepen op de volgende drie niveaus aantrekkelijk gemaakt – de Vitale Kern, als Ringpark en als Netwerkstad.
 

Een Vitale Kern ontstaat als de kansen voor vastgoed in Oostburg worden vergroot. Dit betekent dat het voor Oostburg interessant is als er ruimte wordt gecreëerd voor nieuwe woonvormen in bestaande woningen èn dat er nieuwe woningconcepten voor ouderen en aanwas mogelijk zijn.

Het Ringpark ontstaat als Oostburg zijn verwevenheid met het landschap gaat vergroten en de overgangen tussen het dorpse weefsel en het buitengebied benut om geldstromen binnen de gemeenschap te generen.

De Netwerkstad Oostburg ontleent haar kwaliteiten aan de fysieke verbondenheid die nodig is tussen Oostburg en de rest van de regio en aan het delen van kennis & service op het gebied van gezondheid en zorg. Het concept ‘gezondheidsdorp Oostburg’ betekent dat het gezondheidsdorp er voor iedereen is en er een nieuw beroep op de veerkracht van de gemeenschap wordt gedaan.

IDBB Vastgoed is ontwikkelaar van zorgconcepten en heeft zich gericht op de vraag naar een nieuw toekomstbeeld voor het Gezondheidsdorp Oostburg.

Voor West Zeeuws Vlaanderen (Gemeente Sluis) schets IDBB een weinig rooskleurig perspectief. Het aantal 75-plussers neemt tot 2040 met bijna 50% toe, mede doordat er minder gezinnen met kinderen nog in de regio zullen wonen. Voor zowel de gemeente Sluis als ZorgSaam betekent deze prognose een aantal zaken volgens IDBB.

Allereerst zullen de reisafstanden voor ‘thuiszorg op locatie’ nog groter worden dan ze al zijn. Meer ouderen betekent immers meer thuiszorg en dus zal het zorgpersoneel meer reizen en minder tijd aan zorg kunnen besteden. Mensen met een intensievere zorgvraag blijven verder noodgedwongen langer thuis wonen.

Daar komt bij dat er in Oostburg geen woningen leeg staan en dat de woningen die vrijkomen, ook aangekocht worden als vakantiewoning. Dit laatste draagt echter niets bij aan het veiligheidsgevoel van de kern en ook niet aan de lokale economie. Tegelijkertijd is het ook zo dat er geen nieuwbouw mag plaatsvinden op basis van het geldende woningcontingent, terwijl je wel een zo evenwichtig bevolkingsopbouw wenst te houden.

Als het lukt om doorstroming in het woningaanbod te bevorderen en tevens nieuwbouw te plegen – zo stelt IDBB – dan kan de babyboomgeneratie een plek in Oostburg bemachtigen. Er ontstaat dan een vitaal Oostburg met nieuwe aanwas die werkzaam is in de zorg en ouderen die deze zorg afnemen. Dit verbetert de lokale economie. Het toekomstbeeld van Oostburg kan dus wel degelijk zonnig zijn, maar dan moeten er wel nu keuzes gemaakt worden.

Download het onderzoeksrapport van NOHNIK
Download het onderzoeksrapport van IDBB

Thema Zorg als motor voor stedelijke transformatie door DAT Architecten

‘Hoe kan de westkant van het centrum van Oostburg aantrekkelijker worden door een herpositionering van functies, waarbij de Stelle en Antonius (beiden van ZorgSaam), de supermarkten en de overige winkels, als in een schuifpuzzel een nieuwe plek krijgen?’ is de vraagstelling die DAT Architecten heeft onderzocht. Dit heeft geleid tot een drietal ruimtelijke scenario’s.

Ruimtelijk scenario A: voorzichtig
Op het eigen terrein van ZorgSaam wordt door gefaseerde verplaatsing van parkeervelden nieuwbouw mogelijk gemaakt. Daarnaast kan de verbinding met het centrum vormgegeven worden door een lange dubbelzijdige Zeeuwse bomenrij en doorgetrokken worden naar de Nieuwstraat in het centrum, mogelijk gemaakt door groene transformatie van het parkeerterrein en sloop van het gemeentearchief.

Ruimtelijk scenario B: ingrijpend
In dit model ontstaat een sterke ruimtelijk functionele verbetering van de westkant van Oostburg, waarbij heel het dorp is gebaat. Gronden moeten worden uitgeruild, waarbij ieder op een betere plek terecht komt dan in de huidige positie. Voorwaarde om dit te realiseren is een tijdig overleg tussen alle partijen. De Stelle wordt in dit model onderdeel van de centrumbebouwing en de bewoners weer meer deel van de samenleving. 
 

Ruimtelijk scenario C: gematigd ingrijpend
Dit model lijkt volgens de ontwerpers iets minder positiewisseling te vragen dan model B. Het levert op dat de betreffende functies, in een nieuwe passende huisvesting, met elkaar een karakteristieke nieuwe plek in Oostburg maken. Aan de randen van een nieuwe verbindende groene ruimte ontstaat een plek – via een directe zicht- en looplijn gepositioneerd en gelinkt aan het centrum – die ‘gezondheid’ als thema heeft. 

Ten slotte geldt voor alle modellen dat het huidig gebied van de Stelle vrijkomt als woningbouwlocatie. Op deze plek kan worden voorzien in een woningtypologie waaraan momenteel behoefte is, maar geen aanbod.

Download het onderzoeksrapport van DAT Architecten.
 

Fase 3: Advies O-team

Onze O-team interventie heeft veel kansen blootgelegd en ideeën opgeleverd om een impuls aan de regionale economie van dit krimpgebied te geven en een nieuwe identiteit voor Oostburg te ontwikkelen. Onze navolgende aanbevelingen zijn op bovenstaande gedachten gebaseerd.

1. Faciliteer zorg en trek dit breder naar ‘gezondheid’
Het toekomstperspectief voor Oostburg als gezondheidsdorp vraagt er om breder te kijken dan alleen naar zorg. Het concept weerspiegelt een dorp waarin het gezond wonen, werken, recreëren en leven is. In de breedste zin des woords dus, met alle sociale gemakken en voorzieningen die daarbij horen. Dit resulteert in een economisch krachtig dorp, maar ook een sterkere regio, daar waar nu krimp domineert.

Het O-Team adviseert daarom de noodzaak tot sloop/nieuwbouw van ZorgSaam te benutten en daarmee een kwaliteitsslag in de kern te realiseren. Dit betekent dat u bij deze opgave ook de aanliggende gronden van ZorgSaam in het denken en de planvorming meeneemt. De verkenning van DAT Architecten toont hiertoe drie reële mogelijkheden: voorzichtig, ingrijpend en een tussenvorm. Het meest ingrijpende model levert het meeste op voor de kern als geheel en beveelt het O-Team daarom aan.
 

2. Werk vanuit echte samenwerking
Werk bij het vervolgonderzoek dat nodig is voor de korte termijnopgave van ZorgSaam en de lange termijnopgave van het gezondheidsdorp Oostburg vanuit echte samenwerking; met alle partijen en vooral met ZorgSaam.

Want als ZorgSaam een belangrijke sleutel voor stedelijke transitie in handen heeft en daarmee de aanzet voor een oplossing op de grotere schaal (voor krimp in de regio) biedt, dan dient u gezamenlijk de schouders onder deze uitdaging te zetten.

De regio laat zien dat de zorg steeds zorgelijker wordt, aangezien de werknemers van verre komen en daardoor lange reistijden hebben. En het ook voor de recreatie moeilijk is om aan personeel te komen. Dit perspectief biedt een kans om hierin een ommekeer teweeg te brengen, door meer banen en meer woningen (en meer voorzieningen) rondom gezondheid aan te trekken.

3. Pak het moment en breng beweging
De eerste hobbel is genomen; bestuurlijke lijkt de wil aanwezig voor een verdere uitwerking van dit gezondheidsconcept voor Oostburg. Nu zijn er twee opties voor Oostburg en de omliggende kernen: wachten tot de doelgroep die door ouderdom moet verhuizen dit ook wil/moet doen. Dit levert echter onvoldoende tot geen doorstroming op. Veel beter is daarom de bestaande woningen geschikt te maken voor nieuwe bewoners/ gezinnen en de ouderen doorgroeimogelijkheden in de eigen kern te bieden, dan wel zorgfuncties in de regio te centraliseren.

De discussie of er eerst goede woningen voor nieuwe werknemers in de zorg moeten zijn en voor ouderen, of dat er eerst banen en goede voorzieningen nodig zijn, is een kip/ei discussie waarvan het beter is los te komen. Waar het om gaat is u zich hard maakt voor een veel betere doorstroming, zodat er ruimte ontstaat voor een grotere diversiteit aan mensen en ouderen en daarmee een betere leefomgeving.

4. Verbreed het draagvlak voor dit narratief
Op de spiegeldag waren alle aanwezigen het erover eens worden dat er wat dient te gebeuren. Wie echter nog niet aan tafel zat, maar een belangrijke partij is bij het vinden van een oplossing voor dit vraagstuk is bijvoorbeeld de provincie. 

Praat daarom met hen, om zogezegd het water door de Schelde te laten stromen.
Nu is er krimp, maar wel een kwalitatieve vraag naar woningen in Oostburg. Het woningcontingent zit op slot, terwijl onze gedeelde intentie is dat het dorp niet leegloopt en ook niet verwordt tot een vakantiedorp.

Wil Oostburg blijven bestaan (en daar gaat het O-Team voor in het aangedragen concept) dan zal er een rigoureuze maatregel moeten worden genomen. Om Oostburg een toekomst te geven zijn twee zaken van belang: meer woningen en veel toeristen (en-en dus); dit is goed voor de economie.

5. Begin zo spoedig mogelijk met het organiseren van daadkracht
Het is ons duidelijk geworden dat er expertise, menskracht en middelen van buiten nodig zijn om dit visionaire concept tot bloei te laten komen. Dit is er niet in de gemeentelijk organisatie en de regio. Houd het daarom niet klein maar acteer groot en begin zo snel mogelijk met het organiseren van daadkracht. Draag daartoe het verhaal wat u met Oostburg en de regio wil uit aan iedereen die hier wat in kan betekenen. 

6. Neem een standpunt in en handel daar consequent naar
In Zeeuws-Vlaanderen is er een onbalans in de bevolkingsopbouw (veel 75+) en tegelijkertijd een tekort aan woningen voor hen in de regio. Om de doorstroming te bevorderen is het daarom nodig kritisch te kijken naar wat u met de kernen in West-Zeeuws-Vlaanderen wilt gaan doen. Tussen deze dorpen is onderling een cultuurverschil, wat eraan bijdraagt dat mensen - naarmate ze ouder en hulpbehoevend worden - vaak in hun eigen kern willen blijven wonen. Als u dit wil faciliteren zullen er lokaal passende woningen gebouwd moeten worden.
 

De andere keuze is het concentreren van de intramurale voorzieningen en wooninitiatieven voor ouderen. Dit is goed denkbaar daar waar ZorgSaam is gevestigd (in Oostburg).

7. Breng inspiratie
Het concept ‘gezondheidsdorp Oostburg’ betekent dat u gaat inzetten op een diversiteit van het woningaanbod, zodat er wat te kiezen is. Ontwikkel daartoe een palet aan woonvormen, zodat er keuzemogelijkheid is. Maak ook alles wat gebouwd gaat worden rolstoelgeschikt.

Een interessant initiatief in Nederland is bijvoorbeeld ‘knarrenhof’. Door verschillende plekken die passen bij verschillende interesses van mensen te realiseren, organiseert u sociale cohesie op de schaal van een wooninitiatief en creëert u een omgeving waarin mensen elkaar helpen. 

8. Maak kwaliteit en vergeet de rest niet
Start met de sloop en nieuwbouwopgave van ZorgSaam en maak daarmee zoveel mogelijk kwaliteit in de kern. Dit is een eerste stap die ertoe zal leiden dat als je iets beter maakt, de rest ook beter gaat.

Vergeet daarbij de omliggende gebieden en opgaven niet (onderwijs, gemeentehuis, aanhaking centrum, supermarktenlocatie etc.) en maak van de concrete zorgopgave vooral ook een integrale opgave. NOHNIK heeft hiertoe drie benaderingen gedefinieerd: vitale kern, ringpark, netwerkstad. Deze vormen een prima denkkader.

In de verkenning van DAT Architecten is te zien dat het betrekken van de locatie van de supermarkten, een kans voor Oostburg is om kwaliteit te maken. Het O-Team kan zich voorstellen dat er reuring ontstaat door functies te stapelen, bijvoorbeeld met winkels op de begane grond, zorg er bovenop en een groen parkeerplein.

9. Stel een projectplan op
Er is op de langere termijn een integraal en gefaseerd masterplan (dus gekoppeld aan tijd) nodig dat inzage geeft in wat er eerst gebouwd gaat worden en wat volgt. Dit geldt niet alleen voor de sloop en nieuwbouwopgave van ZorgSaam die de korte termijn betreft (binnen 4 jaar), maar ook voor de vraag naar het flexibiliseren van de woonbehoefte voor ouderen en daaraan gekoppeld de wens om doorstroming naar een gepaste woning te bevorderen, waardoor ruimte ontstaat voor starters en gezinnen.

Op de korte termijn is een projectplan nodig dat een tijdslijn bevat, gekoppeld aan acties. Dit plan geeft inzage in de overlegstructuren die er zijn en hoe hier een werkbare club uit geformeerd kan worden, om het concept gezondheidsdorp Oostburg op te tillen.

10. Trek een kwartiermaker aan
Wat hier ontstaat is een levenswerk. Het O-Team vindt het daarom noodzakelijk dat hier een team, aangestuurd door een kwartiermaker, op wordt gezet dat met passie gaat werken aan de verdere vormgeving van het ambitieuze perspectief van Oostburg zorgdorp.

Download het adviesrapport van het O-team met de uitgebreide adviezen.